CISEx / Blog / CISEx / Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Nepovjerenje  u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.

Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz  97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 %  s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja  uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..

Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.

Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.

Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.

Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj,  polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.

Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju  neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.

Hotelska i turistička  industrija

Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz  milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.

Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati  neiskorištene turističke zone i  donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.

clean-office-11194654_std

Prognoze:

Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.

Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari  tzv „rizik-prinos“  koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se  „kockali „ na  kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno. 

Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.

Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.

Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.

Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.

Žarko Kovačić, dipl.ing.

Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.

Kontakt: Žarko Kovačić, direktor

Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb

Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420

Tagovi:

Info

Portrait of Viktor Fonic

Viktor Fonić

Koordinator komunikacije, weba i društvenih mreža u CISEx-u @ Viktor Fonić

Member of Board of European Students of Technology - BEST, soft-skills trainer

Social networks coordinator and webmaster at Croatian Independent Software Exporters

Past:

Sales & Marketing at Entrio tehnologije

Frontend & backend website and mobile website developer at Netgen

Education

  • Faculty of Electrical Engineering and Computing - Computer Science, 2007 - present
  • III. Gimnazija, Split 2003 - 2007

eVision

Tvrtka eVision informacijski sustavi d.o.o. osnovana je 2004. godine kao društvo za razvoj intranet i Internet rješenja na Microsoftovoj tehnologiji. Danas, kompanija predstavlja snažnu organizaciju orijentiranu na projektiranje, izvedbu i uspostavu složenih i cjelovitih IT rješenja. Dodatan naglasak postavljen je i...

Evolva

Evolva je informatička tvrtka specijalizirana za razvoj i implementaciju poslovnih web aplikacija i zahtjevnih web-baziranih sustava. Korištenjem napredne informacijske tehnologije, Evolva kreira poslovne web aplikacije koje klijentima donose značajne vremenske i financijske uštede kroz automatizaciju i praćenj...

Fleksbit

Tvrtka Fleksbit primarno se bavi razvojem softwarea po narudžbi klijenata (web aplikacije, iOS i Andorid aplikacije), web dizajnom i razvojem vizualnog identiteta. Naš moto glasi "Mi volimo naš posao"!

Gauss Development

Gauss Development čine mladi i kreativni individualci, a naš cilj je dugoročno zadovoljan klijent. Bavimo se izradom web stranica, mobilnih aplikacija, e-commerce i custom rješenja. Želimo biti vodeća tvrtka u segmentu developmenta i svoj uspjeh temeljiti na zadovoljnim djelatnicima i klijentima.Naš tim čini 20...

GDi GISDATA GRUPA d.o.o.

GDi Group (shortly "GDi") www.gdi.net, GDi is an innovative provider of products, platforms, related professional services and solutions in the field of geoinformation/GIS/geodata and telecom industry information systems. GDi products include:  GDi ENSEMBLE: a business VAS suite, incl. LBS&nbs...

Gemmeus

Gemmeus d.o.o. / GemBox Software creates quality .NET components enabling developers to save time, increase productivity and create feature-rich applications.Want to know more about us? Web: www.GemBoxSoftware.com Facebook: https://www.facebook.com/GemmeusDoo  GemBox customers: http://www.gemboxsoftwa...

GoHome

Pravi Klik d.o.o. je brzo rastuća tvrtka fokusirana na razvoj novih tehnologija za tržište nekretnina. Vlasnici smo GoHome specijalizirane tražilice nekretnina od 2007. a također razvijamo mobilne i društvene platforme za nekretninske portale, agencije, kupce i prodavatelje. GoHome posluje u 7 zemalja, i to: Hr...

HashCode

We met around the idea of uncompromised excellence. Only the best people in the team dare to set crazy high targets and work passionately to achieve them for the benefit of the customer. Only such a team can have fun in the same time.Our VisionBe the logical answer to call when it is heard This is impossib...

Sponzori 

 

 

 

 

Partneri 

 

 

 

Studentske organizacije

Medijski partneri