CISEx / Blog / CISEx / Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Nepovjerenje  u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.

Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz  97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 %  s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja  uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..

Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.

Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.

Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.

Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj,  polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.

Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju  neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.

Hotelska i turistička  industrija

Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz  milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.

Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati  neiskorištene turističke zone i  donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.

clean-office-11194654_std

Prognoze:

Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.

Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari  tzv „rizik-prinos“  koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se  „kockali „ na  kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno. 

Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.

Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.

Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.

Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.

Žarko Kovačić, dipl.ing.

Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.

Kontakt: Žarko Kovačić, direktor

Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb

Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420

Tagovi:

Info

Portrait of Viktor Fonic

Viktor Fonić

Koordinator komunikacije, weba i društvenih mreža u CISEx-u @ Viktor Fonić

Member of Board of European Students of Technology - BEST, soft-skills trainer

Social networks coordinator and webmaster at Croatian Independent Software Exporters

Past:

Sales & Marketing at Entrio tehnologije

Frontend & backend website and mobile website developer at Netgen

Education

  • Faculty of Electrical Engineering and Computing - Computer Science, 2007 - present
  • III. Gimnazija, Split 2003 - 2007

Softwise d.o.o.

Primarna djelatnost Softwise-a je savjetovanje, projektiranje i izvedba informacijskih sustava, razvojni rad u informatici temeljen na internet tehnologijama te pružanje usluga u njihovoj primjeni.Programska rješenja razvijana su po mjeri korisnika, kako bi olakšala poslovanje, ubrzala dnevne poslovne procese i zado...

Studio Locastic

Cilj Studia Locastic je ponudit klijentu kompletnu uslugu koja će pratiti projekt od njegovog začetka do realizacije. Ovisno o tome koju ste od naših mnogih usluga izabrali, dizajn, programiranje, marketing, consulting ili sve od navedenog, naš entuzijazam, znanje i poznavanje najnovijih tehnologija će biti savršen...

Swing software

SWING Software isporučuje softver za integraciju, publiciranje i arhiviranje dokumenata, korisnicima u preko 1000 organizacija širom svijeta. Proizvodi su: SWING Integrator - alat za automatizaciju dokumenata za Lotus Notes/Domino; SWING DocPublisher - softver za upravljanje politikama i procedurama; SWING PDF Conve...

Tentamen

http://www.tentamen.hr/about

Trikoder

Trikoder d.o.o. tvrtka je koju čini grupa od preko dvadeset vrhunskih stručnjaka sa višegodišnjim iskustvom na područjima kao što su razvoj kompleksnih visoko performansnih web aplikacija baziranih na LAMP okruženju, grafički dizajn, razvoj frontend sučelja, projektiranje i dizajn arhitekture web sustava te vođenje...

Sponzori 

 

 

 

 

Partneri 

 

 

 

Studentske organizacije

Medijski partneri