CISEx / Blog / CISEx / Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Nepovjerenje  u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.

Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz  97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 %  s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja  uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..

Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.

Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.

Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.

Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj,  polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.

Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju  neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.

Hotelska i turistička  industrija

Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz  milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.

Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati  neiskorištene turističke zone i  donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.

clean-office-11194654_std

Prognoze:

Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.

Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari  tzv „rizik-prinos“  koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se  „kockali „ na  kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno. 

Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.

Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.

Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.

Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.

Žarko Kovačić, dipl.ing.

Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.

Kontakt: Žarko Kovačić, direktor

Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb

Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420

Tagovi:

Info

Portrait of Viktor Fonic

Viktor Fonić

Koordinator komunikacije, weba i društvenih mreža u CISEx-u @ Viktor Fonić

Member of Board of European Students of Technology - BEST, soft-skills trainer

Social networks coordinator and webmaster at Croatian Independent Software Exporters

Past:

Sales & Marketing at Entrio tehnologije

Frontend & backend website and mobile website developer at Netgen

Education

  • Faculty of Electrical Engineering and Computing - Computer Science, 2007 - present
  • III. Gimnazija, Split 2003 - 2007

Blagonić Brothers

Emanuel i Lucijan Blagonić braća su koja se više od 10 godina profesionalno bave grafičkim i web dizajnom. Njihova je različitost ujedno i prednost, jer problematici pristupaju s različitih pozicija i s različitim mišljenjem.

Business Exchange ltd.

Business Exchange helps B2B oriented SMEs, generate more qualified leads by moving their referral networks online.

Cateia Games

Cateia Games is a development and publishing studio, working on premium quality video-games for PC, Mac, iOS, Android and Windows 8 / Phone 8. Based in Croatia, a small country located in central Europe, Cateia Games developed and published numerous games world-wide in more then 15 different languages.Building stron...

Centar MCS

Centar MCS d.o.o.Godina osnvanja: 1991. sa sjedištem u Zagrebu.Centar MCS je poduzeće s dugogodišnjom tradicijom u programskom poslovanju. Osnovano 1991. godine, bez početnog kapitala, oboružani samo idejom o vlastitoj firmi, Lidija i Hrvoje Lizatović, napustili su svoja tadašnja radna mjesta i začeli nešto posebno....

Ciklopea

Tvrtka CIKLOPEA d.o.o. je jedan od vodećih pružatelja prevoditeljskih i lokalizacijskih usluga u Republici Hrvatskoj i regiji Jugoistočne Europe (SEE). Naša područja djelovanja su vođenje i realizacija velikih prevoditeljskih i lokalizacijskih projekata, pružanje usluga sudskih tumača, usluga redakture, lekture...

CRATIS

CRATIS je ICT tvrtka koja se bavi sistem integracijom, dizajnom, implementacijom i održavanjem računalnih mreža, ICT konzaltingom, sistem administracijom i tehničkom edukacijom. Intenzivno radimo sa Open-Source softverom, a neka od naših rješenja uključuju virtualizaciju, VPN, sustave za nadzor i provisioning mreža,...

Degordian

Degordian je full service digitalna agencija sa sjedištem u Zagrebu i uredima u Austriji, Srbiji i BiH. Osnovana je 2009. godine, a visoku razinu stručnosti potvrđuju Google Analytics i Google AdWords Partner certifikati, kao i MailChimp Expert certifikat. Osim fokusa na digitalna rješenja, agencija je razvila vlast...

Digitalni plan

Digitalni plan je tvrtka koji nastoji popularizirati internet prodaju i kupovini u hrvatskoj; iz toga razloga nismo kao sve druge web agencije. Usko smo fokusirani za izradu web trgovina i e-commerce. Koristimo najbolju tehnologiju i najbolje procese kako bi objedinili tehnologiju, marketing i prodaju pod jednim kro...

Dobar kod

Mi smo mala tvrtka specijalizirana za razvoj specifičnih sustava temeljenih na Linux platformi, s posebnim naglaskom na komunikaciju i multimediju.

Sponzori 

 

 

 

 

Partneri 

 

 

 

Studentske organizacije

Medijski partneri