CISEx / Blog / CISEx / Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Nepovjerenje  u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.

Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz  97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 %  s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja  uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..

Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.

Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.

Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.

Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj,  polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.

Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju  neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.

Hotelska i turistička  industrija

Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz  milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.

Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati  neiskorištene turističke zone i  donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.

clean-office-11194654_std

Prognoze:

Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.

Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari  tzv „rizik-prinos“  koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se  „kockali „ na  kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno. 

Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.

Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.

Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.

Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.

Žarko Kovačić, dipl.ing.

Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.

Kontakt: Žarko Kovačić, direktor

Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb

Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420

Tagovi:

Info

Portrait of Viktor Fonic

Viktor Fonić

Koordinator komunikacije, weba i društvenih mreža u CISEx-u @ Viktor Fonić

Member of Board of European Students of Technology - BEST, soft-skills trainer

Social networks coordinator and webmaster at Croatian Independent Software Exporters

Past:

Sales & Marketing at Entrio tehnologije

Frontend & backend website and mobile website developer at Netgen

Education

  • Faculty of Electrical Engineering and Computing - Computer Science, 2007 - present
  • III. Gimnazija, Split 2003 - 2007

Poslovna inteligencija

Poslovna inteligencija je vodeća konzultantska tvrtka specijalizirana za implementaciju inteligentnih informacijskih sustava za podršku poslovnom odlučivanju. Osnovana je 2001. godine. Specifičnost usluga koje Poslovna Inteligencija pruža, čine je jedinstvenom, ne samo u Hrvatskoj već i u regiji. U vrlo kratkom vrem...

Primera sedam d.o.o.

Primera7 is a software and service company that provides business solutions for fund management companies, custodians and corporate and bank treasuries. Key business areas covered by Primera7 software are:  Straight Through Processing – Front Office – Middle Office – Back Office - Payment  Portfol...

Profico

Who we are?We are IT experts with strong passion for mobile and web technologies. Every team member is highly skilled professional with years of experience in software design, architecture and development. What we do? We absolutely rock in iPhone, iPad, Android, Windows Phone, responsive web, HTML 5, PHP and Node.j...

Qmini

OPISQmini je multidisciplinaran i kreativan tim marketinških stručnjaka, dizajnera i programera koji čine entuzijasti vođeni i motivirani vlastitom gladi za znanjem, dokazivanjem i napretkom. Naš je posao razumjeti vaše potrebe, a glavni cilj nadmašiti vaša očekivanja jer nam je zadovoljan klijent nagrada i priznanj...

Qualia

Mission and VisionQualia is an imaginative software company with clear task to offer high-quality services to our clients, to make software products which are characterized by simplicity, functionality, user-friendliness and exceptional visual attractiveness.We see ourselves as your partners that are curious about y...

QUANTUM

Quantum is an agile and flexible IT company (founded 2001) providing its clients; mainly SMEs; quality IT equipment, maintenance services, support and consulting within IT & Business domain according to the real needs of the client.How we work? We use the latest technology with our own expertise based on global...

Računalni i ekonomski poslovi

Rep.hr je IT news i job site koji objavljuje vijesti iz IT-a s naglaskom na web i poslovanje i IT oglase za posao.

Ramiro d.o.o.

Ramiro, za poslovno savjetovanje, dugi niz godina jedna je od vodećih hrvatskih konzultantskih tvrtki u području organizacijskog razvoja i upravljanja ljudskim resursima.Naša misija Svojim ekspertnim znanjima i motivirajućim pristupom biti podrška ljudima i organizacijama u razvijanju svojih punih potencijala i os...

Raverus

RAVERUS je tvrtka u potpunosti orijentirana na potrebe klijenta, a  glavna nam je djelatnost razvoj softverskih aplikacija dizajniranih za poboljšanje i automatizaciju svakodnevnih poslovnih procesa. Glavne postavke u arhitekturi i programiranju naših softverskih rješenja su kreativnost, jednostavnost i upotreb...

Revolucija

Kreativni studio za dizajn, izradu dinamičnih i atraktivnih web stranica, interaktivnih igara i internet aplikacija.

RIS

RIS d.o.o. je tvrtka u privatnom vlasništvu utemeljena 1993. godine, te je specijalizirana za razvoj i proizvodnju softvera, posebno poslovnih aplikacija.Tvrtka RIS trenutno zapošljava 39 ljudi, od kojih 30 radi u razvoju, sa poslovnicama u Rijeci i Zagrebu.Kroz dugogodišnja iskustva na projektiranju i gradnji infor...

Sagena

Sagena je informatička tvrtka osnovana 1992. godine u Zagrebu. Sagena je moderno organizirana tvrtka. Vodimo računa da, osim poslovne izvrsnosti kojoj težimo, u tvrtki vladaju sklad i harmonija te odlični međuljudski odnosi. Kadrove smatramo najvrednijim resursom tvrtke i želimo tu filozofiju uvijek njegovati. Tvrtk...

Sponzori 

 

 

 

 

Partneri 

 

 

 

Studentske organizacije

Medijski partneri