CISEx / Blog / CISEx / Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Pregled tržišta poslovnih nekretnina i prognoze

Nepovjerenje  u gospodarstvu je veliko, a tržište poslovnih nekretnina je slika u malom. Hrvatska je kao i mnoge zemlje u EU rast svog BDP-a bazirala na rastu nekretnina. Kako je balon puknuo, promjena koncepta je neupitna, ali iziskuje vremena.

Uredski prostori kao najzreliji sektor poslovnih nekretnina imao je veliki rast uz  97 % popunjenost u 2008. Trenutna stopa nepopunjenost je 15 %  s tendencijom rasta. Osim grada Zagreba gotovo da nema poslovnih objekata s uredima klase A . Prosječna cijena ureda klase A je 13 eur/m2, klase B+ iznosi 10 eur/m2. Prodajne cijene su oko 2100 eur/m2. Preuzimanja  uredskih objekata nije bilo od 2009. kada su obavljene uz neto yield-povrat od oko 6.5 %, sada investitori traže povrat od 9-10 %..

Industrijski sektor je najnerazvijeniji sektor poslovnih nekretnina, potencijal je velik posebno za logistiku jer modernih logističkih parkova je svega 30.000m2.

Najveće transakcije je sale-and-leaseback Konzumovih trgovina američkom fondu WP Carey za visoki prinos od oko 12%.

Cijene zakupa niskoregalnih skladišta do 6 m. visine su od 3,5-5 eur/m2, a visokoregalnih oko 6 eur/m2.

Maloprodajni prostori od ukupno 2 mil. kvadrata maloprodajnog prostora u Hrvatskoj,  polovica otpada na Zagreb. Trgovački centri u Hrvatskoj su velikim djelom niskog standarda s niskokvalitetnom stranom robom. Zagreb ne treba nove trgovačke centre već polovicu postojećih centara (prva i druga generacija) treba osvježiti i napraviti novi koncept, prvenstveno na one u samom centru koji i imaju najveći potencijal: Kaptolcentar, Prebendari, Importane.

Uostalom, novi trend kojeg je kriza samo ubrzala su trgovački centri unutar urbane zone grada. Visoko kvalitetni integrirani trgovački centri na najboljm lokacijama u samim gradovima mogu pomoči oživljavanju samoga grada poštujući urbano okruženje. Kriza je odgodila svu nekontroliranu ekspanziju  neitegriranih „green-field„ investicija u trgovačke centre kao npr. “West gate”. Europa se okrenula svom tipu centara, drugačijem nego u Americi.

Hotelska i turistička  industrija

Tržište je obilježilo veliko preuzimanje Jadranskih luksuznih hotela (Excelsior, Bellevue,Palace,Kompas) u Dubrovniku u vlasništvu Gorana Štroka od strane Lukšić grupe. O visini transakciji se dosta špekulirao, ali najbliže istini da je preuzimanje prošlo za simboličnu 1 kunu uz  milijunski otpis potraživanja same Hypo banke koja je kreditirala Štrokove hotele.

Snažan investicijski ciklus na jadranskoj obali zasigurno će dati  neiskorištene turističke zone i  donošenje zakona koji će omogućiti etažiranje nekretnine unutar samih zona.

clean-office-11194654_std

Prognoze:

Investicijski ciklus će biti usporen zbog visoke cijena kapitala kao i zahtjeva banaka za većim učešćem investitora. Same banke su zaokupljene i uvučene u problem stanogradnje, preko 50% novca kojeg su plasirale je kod zaduženog građanstva.

Ono što je hrvatska specifičnost da su bankari  tzv „rizik-prinos“  koji je s komitentima potpisan dugoročno na 20 i više godina prebacile na njih jer su u međuvremenu se  „kockali „ na  kratkoročnim transakcijama, kriza ih je zaskočila i oba rizika: valutni i kamatni rizik, prebacila su na komitente, što je pravno upitno. 

Banke su forsirale rast cijena nekretnina, a danas su glavni kočničari pada. Bilance hrvatskih banaka su prenapuhane i nerealne jer knjiže cijene nekretnina visoko, moguće je da Credo-banka koja je otišla u stečaj, neće biti jedina.

Druga hrvatska specifičnost nije korupcija, nego prevelik broj tvrtki i zaposlenika koji ovise o državi i javnom sektoru. Velik je pritisak na političare koji su stalno u napasti jer imaju veliku moć koju ne žele ispustiti.

Krize će biti permanentne jer su uzroci puno dublji, ako makroekonomiju spustimo na mikroekonomiju, dolazimo do mikrosvijeta, a to je obitelj koja je danas napadnuta i najugroženija. Mirovinski sustav solidarnosti je pred kolapsom. Danas se nitko ne ženi prije 32. godine, mladi parovi u Europi nemaju sredstva kupiti nekretninu, zarađuju polovicu od onoga što se zarađivalo prije 30-tak godina prvenstveno zbog poreznih davanja koja su od tada povećani za 30-50 %. Ne može se biti socijalna država i istovremeno razvijat gospodarstvo.

Nema laganih rješenja ni za Hrvatsku niti za Europu. Kvar je u Kršćanskom zapadu, kriza je stvorena na dugu, a dug više nije održiv jer ga ne podržava sustav, koji samo troši ono što istok-Azija proizvede.

Žarko Kovačić, dipl.ing.

Napomena : Za članove CISEx-a odobravamo popust od 75% na sve usluge društva Ilirika nekretnine; savjetovanje, zakup/prodaja, procjena nekretnina.

Kontakt: Žarko Kovačić, direktor

Ilirika nekretnine doo, Radnička 39, Zagreb

Zarko.Kovacic@ilirika.hr ; m.091/4870-420

Tagovi:

Info

Portrait of Viktor Fonic

Viktor Fonić

Koordinator komunikacije, weba i društvenih mreža u CISEx-u @ Viktor Fonić

Member of Board of European Students of Technology - BEST, soft-skills trainer

Social networks coordinator and webmaster at Croatian Independent Software Exporters

Past:

Sales & Marketing at Entrio tehnologije

Frontend & backend website and mobile website developer at Netgen

Education

  • Faculty of Electrical Engineering and Computing - Computer Science, 2007 - present
  • III. Gimnazija, Split 2003 - 2007

Inter Solutio

Inter Solutio je mlada i propulzivna ICT kompanija, osnovana 2009. godine s osnovnim ciljem stvaranja optimalnih informacijskih sustava i rješenja koja će unaprijediti poslovne procese naših korisnika i omogućiti im jednostavno i efikasno korištenje informacijskih tehnologija. Primarna djelatnost je implementacija s...

IT Sistemi - Nove Tehnologije d.o.o.

IT Sistemi su osnovani u Splitu 1998. godine pod imenom SWING Sistemi, kao mala tvrtka koja je obavljala poslove sistemske integracije za korisnike usluga unutar Splitsko Dalmatinske županije. U procesu poslovne reorganizacije 2003. godine, mijenjamo ime u IT Sistemi – Nove Tehnologije i od tada do danas razvijamo s...

KONČAR KET

KONČAR – Inženjering za energetiku i transport d.d. (KONČAR-KET), glavna je tvrtka zadužena za ugovaranje i inženjering unutar koncerna KONČAR – Elektroindustrija d.d. (odnosno unutar Grupe KONČAR).Naša osnovna poslovna aktivnost je projektiranje i izgradnja složenih elektrana i pogona za proizvodnju, prijenos i dis...

Lemax

Lemax je tvrtka koja se bavi proizvodnjom sustava iTravel Software - cjelovitog softverskog rješenja za poslovanje turističkih subjekata. Tvrtka posluje već više od 20 godina, a kroz posljednjih 15-ak smo se specijalizirali u softverskim rješenjima za turizam, te izradi web stranica za turističke subjekte. Tren...

Logiko

Savjetodavnu i edukacijsku tradiciju gradimo od 2007. godine. te smo specijalizirani za poslovnu edukaciju, poslovne konferencije te informatička rješenja za skladište i zalihe. Trenutačno zapošljavamo tri djelatnika te desetak stalnih suradnika (konzultanata, trenera i programera).Treneri sa dugogodišnjim isku...

logIT.net

logIT internet services LLC (Logit internet usluge d.o.o.) is a well-known Croatian web development agency, specializing in Python & Django custom web application development and focusing on eCommerce client projects.logIT has been founded in 2002. Since we went Django-only in 2009, we've launched 200+ Django-ba...

Mali Mol d.o.o.

Mali Mol d.o.o. je tvrtka koja se bavi projektiranjem i izradom 3D aplikacija na desktop ili mobilnim platformama. Najviše iskustva imamo s aplikacijama za primjenu u strojarstvu i brodogradnji. Možemo ponuditi prilagođena rješenja za unapređenje poslovanja u industrijskim pogonima, marketingu i projektiranju.

Marker

Marker d.o.o. je tvrtka fokusirana na razvoj web trgovina i složenih web aplikacija. Našim klijentima pružamo objedinjenu uslugu planiranja i razvoja strategije web projekta, projektiranja, razvoja i savjetovanja vezano uz razvoj novih ili poboljšanju rezultata postojećih web trgovina.Usredotočeni smo na funkcionaln...

Megatrend poslovna rješenja d.o.o.

Osnovna djelatnost tvrtke je razvoj i implementacija usluga poslovnih i informacijskih rješenja te konzultantske usluge. Specijalizirani smo u području BI-ja, imamo vlastito rješenje za elektroničku razmjenu dokumenata REDOK te posebno ističemo vlastiti data centar, u pogonu već 10 godina, unutar kojeg su brojne str...

Sponzori 

 

 

 

 

Partneri 

 

 

 

Studentske organizacije

Medijski partneri